抵押与工程欠款并存，工程欠款优先受清偿

　　【案情摘要】

　　1995年某建筑工程公司与某饭店签订了《建筑安装工程承包合同》，约定由建筑公司承建该饭店新客房楼工程，工程造价480万元。同年12月，双方又签订了一份《建筑安装工程承包合同》，约定由建筑公司承建该饭店老客房楼改建、装修工程，工程造价230万元。合同签订后，建筑公司即组织施工，并于1996年交付饭店投入使用。此后，饭店对上述工程委托审计事务所进行审计，根据审计结果，扣除已支付工程款、提供的材料以及水电费等，饭店尚欠建筑公司工程款400万元，该工程款经建筑公司多次催要至今未还。2000年4月，饭店向某交通银行申请贷款540万元，将上述房产作为该贷款进行了抵押。2001年8月，饭店因资不抵债被某中级人民法院裁定破产还债。在债务清偿过程中，究竟房产拍卖的款项是建筑公司还是交通银行享有优先受偿权，双方发生争议，诉讼至法院。

　　【处理结果】

　　案件审理过程中，交通银行认为按照《中华人民共和国担保法》的规定，该争议房产已经为贷款设定了抵押，抵押权与建筑工程款这类普通的债权相比，具有优先受偿的权利。但是建筑公司认为，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国破产法》的规定，建筑公司享有优先受偿权。

　　法院经过审理后，判决建筑公司享有优先受偿权。

　　【法理、法律评析】

　　本案是关于当建设工程结算款与其他债权同时存在的情况下，工程结算款应当优先于其他债权而获得清偿的问题。

　　拖欠工程款已经成为制约建筑业企业发展的一大顽症，如何运用法律手段解决拖欠工程款的问题，已经成为我国当前整顿和改善建筑市场秩序，维护建筑市场主体的合法权益，所要极力解决的问题。根据《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建筑工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这就是法律赋予承包人的建设工程价款优先受偿权。

　　建设工程承包人对建设工程价款的优先受偿权，是指建设工程的承包人按照建设工程承包合同的约定完成建设工程后，发包人未按照合同约定如期支付工程价款，在经催告后仍未履行的，承包人可以通过与发包人协议折价或者申请人民法院依法拍卖等方式，就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。该规定是合同法的一个新规定，在审判实践中如何准确的适用该规定的意见与做法不一，出现了案件事实类似不同判决结果的情况，这是因为，合同法规定的工程款优先权，其出发点是确保建设工程价款债权实现。但从其债权实现的程序上看，又涉及有关担保物权(如抵押权)时，该建设工程价款与建筑物上设定的担保物权的清偿顺序究竟谁享有更优先的地位。

　　合同法中并没有规定建设工程价款的优先受偿与建筑物上设定的担保物权的受偿权之间的清偿顺序，但实际上已经给予了承包人一个法定的优先权，即承包人就工程价款应优先于发包人的普通债权人和有担保物权的债权人得到工程的变价清偿。这里，对于工程

　　价款优先于发包人的普通债权人而享有优先受偿权是容易被人理解的，但其对发包人有担保物权的债权人也享有优先受偿权就较难为人们所接受。这是因为尽管我国目前尚无物权法。但其理论已在一些法律的立法中被采纳，特别是物权的优先效力等。物权的优先效力之一，就是有担保物权的债权人享有优先于其他债权人受清偿的权利。但是就建筑法的规定来看，承包人就工程价款应当优先于有担保物权的债权人得到工程变价的清偿。这是由建设工程价款形成的特点所决定的：

　　1.建设工程价款是由承包人为承建该建筑而购置的建筑材料的价款、建筑设备的使用费、建筑施工人员的工资、建设工程管理费和国家规定的税费等组成。它不仅仅是承包人与发包人间金钱方面的普通债权，而且是由于承包人为承建工程这一特定的目的购置了建筑材料和设备，并通过工人的劳动，建设工程才得以存在。发包人也因为建设工程的实际存在，才有可能在建设工程上设定抵押权，以取得后续的建设费用。

　　2.确立承包人享有优先于有担保物权的债权人得到工程的变价清偿，符合民法原理中的公平原则。随着社会经济的不断发展和工程建设的日益频繁，工程纠纷日益增多，大量的建设工程因发包人不及时履行给付工程价款的义务，使承包人的权益遭受严重的侵害。另外从财产的形成过程看，正是由于承包人的建设行为，才使零散的建筑材料形成可使用的建设工程，从而使其价值得到了成倍的增长，如果任由发包人的其他债权人从承包人创造的价值中受偿，而承包人的合法权益却无法得到保障的话，显然有悖于民法中的公平原则。所以以立法的形式对承包人的权益加以特殊保护就显得格外迫切和必要。我国其他法律也为建设工程价款优先受偿权的效力，提供了借鉴作用。

　　3.工程价款中有相当部分属于建设工人的工资报酬。对于工资报酬的优先受偿权，各国立法都做了保护性的规定，我国也不例外。根据《中华人民共和国破产法》第三十七条第二款规定：“破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：(一)破产企业所欠职工工资和劳动保险费用;(二)破产企业所欠税;(三)破产债权。”因此，给予建设工程价款以优先受偿权，对保护劳动者的工资报酬权，符合社会主义法制建设的宗旨和目的，有利于社会稳定。因此，建设工程价款的优先受偿权属于一种法定权利，其地位应当优先发包人的普通债权和担保债权。

　　在承包人依法向建设单位催讨工程欠款的同时，依据合同法的规定主张对工程价款行使优先受偿权，审判实践中对工程价款优先权有不同看法，一种意见认为，合同法已明确规定了承包人对建设工程价款有优先受偿权，因此，承包人在向法院主张发包人支付所欠的工程价款时，可以同时主张其对该工程价款有优先受偿权，并可以申请法院依法拍卖该讼争工程，以拍卖所得得到优先受偿，这是符合法律规定，法院应予支持。第二种观点认为，依照合同法的规定，承包人享有优先受偿权的前提是在发包人未按约定支付工程价款，且该欠款数额应当是明确的并经发包人确认，承包人发出付款催告后的合理期限内，发包人仍不支付的，才能协议将该工程折价或者申请法院拍卖，以优先受偿。而且，建设工程价款优先受偿权在法律效力上具有比普通债权和法定担保物权(如抵押权、留置权)更优先的效力，即承包人在对工程清偿债务时，比普通债权和担保物权得到优先受偿。

　　第二种观点更有可取之处。因为合同法中承包人对建设工程价款的优先受偿权的提出是有一定条件的：一是承包人的债权应当明确存在。一般情况下，在建设工程竣工后，发包人对经验收合格的工程按照合同约定的方式和期限进行工程决算，支付价款，承包人将工程交付发包人使用。因此，发包人在接收工程时，已于承包人就工程价款结算完毕，双方的债权债务关系明确。此后，如发包人未按照约定支付价款的，承包人才具有主张对工程价款优先受偿的条件。二是优先受偿权的行使也有一定的法定程序。发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果在催告后的合理期限内，发包人仍不支付价款的，承包人才能将该工程折价或者申请法院进行拍卖，并就折价或者拍卖所得价款优先受偿。三是可被折价或者拍卖的工程是有限定的条件。《合同法》第二百八十六条规定，按照工程的性质不宜折价、拍卖的建设工程，不属于可由承包人与发包人协议折价或由承包人申请法院依法拍卖的范围之内。四是即使建设工程具备了可以被折价、拍卖的条件，《合同法》第二百八十六条仍规定了相应的程序：承包人对工程折价的，应当与发包人达成协议，确定一个双方都能够接受的价款，把该工程的所有权转移给承包人，从而使承包人的价款债权得以实现。承包人与发包人达不成协议而采取拍卖的，应当申请人民法院依法对该工程进行拍卖，而不得自行委托拍卖公司或自行将工程进行拍卖。合同法的这一规定，体现了既保护承包人的债权，又均衡保护合同相对人的合法权益的精神，否则会给当事人造成不应有的损害。

　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002] 16号)已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1 225次会议通过，自2002年6月27日起施行。该《批复》指出：

　　“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　　三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

　　四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

　　五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。”

　　本案中银行抵押的债权和工程款债权同时存在，但是法院最终保护了承包人对建设工程价款优先受偿的效力，其核心原因就是由于建设工程结算款的组成存在着特殊性，它是多种劳动力价值的混合，因此它应当优先于其他债权。最高人民法院的新规定，对建设

　　工程价款的优先受偿权的行使限制，表明了该优先权的行使在遇到某些特殊情况下，该优先权也会丧失。第一，就是作为商品房交易中的买受人在交付了全部或大部款项的情况下，承包人就该建设工程价款的优先受偿权受到限制。这主要是因为买受人在交付了全部或大部价款后，即取得该房产的全部所有权或部分产权，工程价款优先受偿权作为普通债权不得对抗物权。第二，建设工程价款优先权仅限于工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。在这里强调的是“实际支出，”即应当支付第三人的款项;不包括违约所造成的损失，即不包括直接损失、间接损失和期得利益。第三，优先权行使具有时限性，即竣工之日或约定竣工之日起六个月内，这是因为，竣工之日就意味着结算之日的开始，就是发包方应当给付工程价款的开始时间;约定竣工之日，是指实际竣工日期提前于约定竣工之日，这样实际上就增加了债权人主张债权的时限。找专业建筑工程律师就到南京建筑律师网http://www.jsjsls.com/