建筑工程强制拍卖后的权利负担如何转移？

　　房屋建设工程经人民法院依法强制拍卖后，是否属于合同转让，南京建筑律师认为，房屋建设工程因拍卖而导致该工程上原有的权利负担譬如担保物权及其他优先受偿权消灭，但拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。

　　财产上所附权利负担的转移应限于具有物权效力的权利，因为物权具有追及效力，物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，都不影响这些权利的存在。一般情况下，买受人可能负担的第三人的权利主要有：财产所有权、担保物权、用益物权以及物权化的债权(如租赁权)。相对应的，出卖人就这些权利对买受人负有瑕疵担保责任。虽然《拍卖、变卖财产规定》就强制拍卖的程序性规定更为彻底地贯彻了公法行为说，但就强制拍卖的权利负担转移采纳的是折中说的思路。对于拍卖财产上担保物权及其他优先受偿权的处理，原则上采取了消灭主义。拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。租赁权及用益物权重在支配标的物的使用价值，租赁权人及用益物权人要实际享有权利，必须现实地占有标的物。因此，《拍卖、变卖财产规定》对拍卖财产上存在的租赁权及用益物权的处理，原则上采取了承受主义：拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭。作为例外，如果上述权利继续存在于拍卖财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

　　拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。