建筑工程强制拍卖后，建筑工程上的权利负担如何转移？

　　强制拍卖是法院依据生效法律文书，对执行中查封、扣押的财产委托具有相应资质的拍卖机构进行拍卖的强制执行措施，但是国家禁止自由买卖的物品除外。强制拍卖制度作为民事强制执行措施的一种，采商业拍卖制度的模式，实现法院生效裁判，以试图解决民事执行难这一顽疾，保障当事人权利的实现。强制拍卖制度的性质和特征决定了它是一种相对公正、透明、高效的变价方式，一直以来，理论界对于对强制拍卖的概念争议不大，争论主要集中在对其性质的界定问题上，公法说最符合强制拍卖的性质，对强制拍卖的解释也最合理全面。公法说认为强制拍卖的理论基础是公法上的公用征收处分理论，或公法契约学说，或裁判上的形成行为学说。该学学说认为强制拍卖为一种强制执行行为，基于强制执行的公信力，强制拍卖具有独立于实体法的特殊效力，拍定人原始取得拍卖物所有权，拍定人无瑕疵担保请求权，且不承受拍卖物上的负担。该学说为民诉法学者和司法实务界所推崇。

　　房屋建设工程经人民法院依法强制拍卖后，是否属于合同转让，南京建筑工程律师认为，房屋建设工程因拍卖而导致该工程上原有的权利负担譬如担保物权及其他优先受偿权消灭，但拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。

　　财产上所附权利负担的转移应限于具有物权效力的权利，因为物权具有追及效力，物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，都不影响这些权利的存在。一般情况下，买受人可能负担的第三人的权利主要有：财产所有权、担保物权、用益物权以及物权化的债权(如租赁权)。相对应的，出卖人就这些权利对买受人负有瑕疵担保责任。虽然《拍卖、变卖财产规定》就强制拍卖的程序性规定更为彻底地贯彻了公法行为说，但就强制拍卖的权利负担转移采纳的是折中说的思路。对于拍卖财产上担保物权及其他优先受偿权的处理，原则上采取了消灭主义。拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。租赁权及用益物权重在支配标的物的使用价值，租赁权人及用益物权人要实际享有权利，必须现实地占有标的物。因此，《拍卖、变卖财产规定》对拍卖财产上存在的租赁权及用益物权的处理，原则上采取了承受主义：拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭。作为例外，如果上述权利继续存在于拍卖财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖。