建设工程优先受偿权的相关问答

　　根据最高人民法院相关批复的意见，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，但不包括承包人因发包人违约所造成的损失。建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

　　建设工程优先受偿权可否随主债权的转让而转让?

　　建设工程款优先受偿权属于法定抵押权，担保的是工程款债权，主债权转让的，担保物权应一并转让。根据法律条文的表述并不能确定工程款优先受偿权具有人身专属性，故工程款债权转让给他人的，优先受偿权应随之转让。

　　建设工程为第三人所有的，能否适用建设工程优先受偿权?

　　《合同法》第286条规定的是发包人与承包人之间权利义务关系，建设工程非为发包人所有，不适用该条规定。建设工程为第三人所有存在两种情形：一是工程自始为第三人所有，第三人委托发包人进行发包营造;二是工程原为发包人所有，第三人依法受让取得。

　　如何认定建设工程优先受偿权的行使期间与失权?

　　按照《合同法》第286条和最高人民法院《工程价款优先受偿权批复》的规定，行使优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起算。但是，如果双方当事人约定给付工程款的时间在竣工之日6个月后，应当如何处理?实务中有两种观点。第一种观点认为，应以当事人约定的付款时间为起算点;第二种观点认为，过了6个月期限，承包人的建设工程优先受偿权已经丧失。建筑工程律师认为，《合同法》第286条强调的是当事人不按合同约定、逾期不支付工程款，才能行使优先权。如果当事人约定给付工程款的时间在竣工之日6个月后，应尊重双方的约定，从债务到期后再起算6个月期限。

　　是否应将预售登记作为消费者优于建设工程优先权的前提条件?

　　有的认为，预售合同只有经登记备案才可对抗第三人，并将此作为消费者权利优先于建设工程优先权的依据。

　　建筑工程律师认为，该观点不符合我国现行法律的规定。根据《城市房地产管理法》和原建设部发布的《城市商品房预售管理办法》的规定，预售登记制度实际上就是预售合同备案制度，只是国家建设行政主管部门对预售商品房的一种行政管理制度，不同于物权法中的预告登记制度。因此，是否进行了预售登记并不是预购人是否取得对抗第三人效力的标准。更何况按照我国现行法律的规定，进行预售登记只是开发商的义务，并非预购人的义务。在这种情况下将是否进行了预售登记作为是否具有对抗第三人效力的标准，既不符合法理，又对预购人不公，因为其需被动地承受他人(开发商)行为所致的后果。