建筑工程律师对追讨工程款与优先受偿权的行使问答（3）

　　1、 “质监机构还没通过竣工验收”能否成为发包人拖延付款的理由?建筑企业经常碰到这样的难题：工程完工，发包人也确认竣工验收合格，但当建筑企业要求发包人付验收款时，发包人却常以“质监机构还没通过竣工验收”为由拒付工程款。试问，现在“质监机构还没通过竣工验收”能够成为发包人拖延付款的理由吗?

　　南京房产律师：在2000年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》以前，政府的专门质监机构对建设工程的全过程进行监督。其工程竣工验收阶段的具体程序是：首先，建筑企业完工后向发包人提交一份竣工报告;其次，发包人根据建筑企业竣工报告的内容相应制作出工程竣工验收报告;再次，质监机构根据发包人的工程竣工验收报告组织发包人、建筑企业等各方单位对工程进行竣工验收，并出具建设工程质量核验证明书;最后，发包人在证明书上签字确认，结束验收程序。

　　随着建筑市场的发展，质监机构代表政府对建筑市场进行控制越来越不符合市场经济发展的需要，同时在法律上质监机构也面临着责权明显不平衡等诸多问题。在国务院颁布《建设工程质量管理条例》以后，彻底改变了由质监机构代表政府对工程进行竣工验收等做法。《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”

　　这样一来，质监机构不再承担代表政府直接参与工程质量检验的职责，竣工验收的工程质量监督责任已回归建设单位。

　　所以，当建设单位在竣工验收单上盖了公章后，再以工程尚未通过质监站验收为由拖延付款，建筑企业可以理直气壮地告诉他：对不起，你的盖章就代表工程已经通过验收，请赶快付款吧!

　　2、问建筑企业在交付商品房住宅工程之前，房地产企业已经开始预售商品房，待建筑企业催讨工程款主张优先受偿权时，房地产企业在五证齐全的情况下，以该房产已经售出为由对抗企业优先受偿权，请问企业如何应对?

　　南京房产律师：商品房买卖的司法解释规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，房地产企业如以房产已经售出为由对抗建筑企业的优先受偿权的，则建筑企业首先可以要求房地产开发商充分举证前述该买房人符合司法解释规定的条件，必要时，可聘请律师调查购房人是否属于消费者，是否存在假按揭等恶意串通的行为。如果有证据证明系假按揭，则建筑企业可以向法院申请要求撤销购房合同。另外，如果购房并非用于生活消费，比如对于商品住宅以外的写字楼或商铺;或者其所付购房款并未达到合同价款的50%，那么该购房人的权利不能对抗建筑企业的优先受偿权。

　　3、问：优先受偿权的期限：停建工程以合同工期计算，若施工过程中已有工期顺延手续的，是否以合同工期加顺延工期计算?

　　南京房产律师：这个问题涉及对优先权司法解释中“约定的竣工日期”的理解。南京房产律师认为：首先，停缓建工程的优先受偿权应在约定的竣工日期起六个月内行使，如果在施工合同约定的竣工日期之外，在施工过程中有工期签证等证据能够证明竣工日期顺延的，则“约定的竣工日期”就变成了“施工合同约定的竣工日期+工期签证中所顺延的工期”，所以可以此作为计算优先受偿权的起算期限。

　　4、问：与业主合同约定节点付款，由于业主前期严重拖延支付工程进度款导致建筑企业停工，后业主又按照合同约定付清工程进度款。由于停工已久，施工方能否要求业主支付没有达到节点的工程款，此要求在法律上能否得到支持?

　　南京房产律师：在业主严重拖延工程进度款导致工程无法施工的情形下，建筑企业可以行使停工的抗辩权;如果停工过久业主仍不付款，建筑企业也可以在催告履行的合理期限后提出解除合同;但是，如果虽停工已久，但业主后来已经付清了工程进度款，在这种情形下，建筑企业仍以停工已久为由，要求变更合同付款条件，要求支付全部款项，南京房产律师认为理由不充分，很可能得不到支持。但施工方可以向业主就逾期付款导致的停工损失等向发包人提出工期和费用索赔。