承包人建设工程价款优先受偿权的法律地位

　　所谓承包人建设工程价款优先受偿权，是指由《合同法》第286条规定的，在发包人不能按合同约定支付工程价款，又经合法催告，发包人逾期不支付时，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人在工程价款范围内就该工程折价或拍卖的价款优先受偿的权利。其特点如下：

　　1.承包人建设工程价款优先受偿权是无须公示的法定担保物权。该项权利的设定是基于《合同法》的直接规定，而非当事人的创设。该权利的成立无须公示，即无须登记，也无须占有该工程作为公示的要件，是当然的成立。

　　2.承包人建设工程价款的优先受偿权的法律地位由法律直接规定。

　　其主要表现在：

　　第一，建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权及其他债权。抵押权，就是债权人在债务人不履行义务时，对抵押物所享有的折价或拍卖、变卖价款优先受偿的权利，该权利由当事人约定，并非法定。其他债权，就是除享有优先受偿权及抵押权之外的债权。

　　根据《批复》第1条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权及其他债权。也就是说，当承包人优先受偿权与抵押权、其他债权发生冲突时，首先必须清偿享有优先受偿权的债务，其次清偿享有抵押权的债务，最后再清偿其他债务。

　　第二，法律规定，承包人享有的建设工程价款的优先受偿权，不得对抗该建设工程的房屋买受人。也就是说，当消费者交付了用来购买承包人建设的商品房的全部和大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是因为，消费者权益是生存权，而工程价款一部分涉及生存权(工资部分)，一部分涉及经营权。

　　在消费者权益与承包人权益发生冲突时，当然应是消费者权益优先，但其应具备下列条件：(1)买受商品房的主体必须是消费者。依据我国《消费者权益保护法》第2条之规定，消费者是为了生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的人。而为了生产经营需要购买商品房者不在其列。(2)该消费者必须已交付了购房款的全部或大部分，即必须超过购房款总额达50%。此外，该消费者购买的商品房必须依照商品房预售、销售办法在房产部门进行了登记，否则无法认定的购买行为也不在认定为商品房的买受人之列。以上两个条件缺乏其一，都不能对抗承包人建筑工程价款的优先受偿权。

　　第三，承包人享有的建设工程价款的优先受偿权，对于不宜变价或拍卖的工程有一个例外，即在行使权利时，对于不宜变价或拍卖的工程，其享有的建设工程价款的优先受偿权受到限制。具体哪些工程不宜折价或拍卖，法律法规没有明确规定，南京建筑工程律师认为应为国防工程、保密工程以及一些不能产生经济效益的广场、花园等公用设施。