建筑工程律师解读建设工程价款优先受偿权

 《合同法》正式确立了建设工程款优先受偿权制度,其中第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
最高人民法院《工程价款优先受偿权批复》第2条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
关于建筑工程优先权的性质，存在三种不同的观点。
第一种观点认为，建设工程款优先受偿权的性质是法定抵押权。其理由是建设工程优先受偿权与法定抵押权的构成要件相符合。法定抵押权是债权人依照法律规定而直接取得的抵押权，是抵押权的特殊形式之一。
第二种观点认为，优先受偿权是留置权的一种。因为在建筑工程竣工并经验收合格，而发包人不支付工程款项的情况下，建设工程在承包人的占有之下。此种优先权的行使方法与行使留置权的方法相同。
第三种观点认为，建设工程款优先受偿权是优先权。因为承包人的优先受偿权既不是抵押权也不是留置权，而只是对承包人所享有的因建筑工程所产生的承包之债的优先权。
南京建筑工程律师认为，第一种观点和第二种观点值得商榷，
针对法定抵押权说，根据物权法，不动产物权创设需要以登记为要件，而建设工程价款优先受偿权并未登记，因物权的对世性，若未登记，难免会对第三人的权益造成影响，并影响交易安全。
留置权说的缺点也很明显。根据物权法的规定，留置权的客体只能为动产，而建设工程价款优先受偿权针对的是不动产。若将优先受偿权解释为留置权，将破坏整个物权法体系的完整性、系统性。
南京建筑工程律师认为，承包人的优先受偿权应该是一种法定优先权，该优先权是法律为了保护建筑工程的承包人而设定的担保物权，既不同于抵押权，也不同于留置权。优先权的客体既包括动产，也可是不动产。且仅针对一般债权人优先时，无需登记。优先权强调法律的直接规定为其取得要件，并不需要占有或者登记作为构成要件，符合《合同法》第286条关于建设工程款优先受偿权的规定。