工程延期造成发包人机会利润损失的索赔实务

　　南京市某房地产公司就开发的浦口区商务公寓项目与江苏某建筑公司于2012年12月15日签订《建设工程施工合同》，建筑公司承揽项目土建、安装及精装修工程，约定工期为2013年3月1日至2014年5月15日。施工过程中，建筑公司未妥善安排材料、设备及人员且疏于进行工程现场管理，导致工程出现重大质量问题，房产公司遂催告建筑公司停工整改并责令对质量缺陷部位拆除重建，结果，商务公寓项目直至2014年12月20日方基本完工。

　　根据房地产公司在招标时向建筑公司提供的商业计划书及装修方案文件，商务公寓将于2014年4月1日开始招租，房地产公司亦提前在项目周边租赁了办公室办理项目推广、招租事宜。

　　工程竣工验收后，房地产公司与建筑公司对工程结算款金额产生争议，房地产公司认为建筑公司除应按建设工程施工合同约定承担工程结算款金额5%比例的误期竣工违约金外，还应对误期竣工给房地产公司造成的租金损失进行赔偿，理由为房地产公司按原定工期租赁了办公室用于办理项目推广、招租事宜，但由于工期延误，该办公室闲置长达八个月。建筑公司主张，房地产公司是否另行租赁办公室与建筑公司无关，且为建筑公司在签订建设工程施工合同时客观上不能预见的损失。建筑公司已经按合同约定承担了误期竣工违约金，故不同意另行承担房地产公司的租金损失。

　　后经协商，双方达成结算协议，建筑公司最终同意除支付误期竣工违约金外，另行向房地产公司赔偿人民币45万元用于补偿误期竣工事项而给房地产公司造成的其他损失，房地产公司有权将该款项从工程结算款中直接扣除，剩余工程结算款在按建设工程施工合同及质量保修书约定扣除5%比例的质量保证金后，于结算协议签署后十五个工作日内支付。

　　南京建筑工程律师强调，合同纠纷中违约责任的承担，一般以可预见性及合理性为前提，由于建设工程所涉法律主体繁多，且投入成本巨大，后续可能创造的经济价值视项目的具体情况存在重大差异，故在产生争议时，违约方对于守约方主张损失的可预见性及合理性通常会提出异议。因此，在签订合同时，发包人应注意向承包人披露信息，对于因项目工期、质量问题所可能引致的重大损失，发包人可通过预披露的方式向承包人告知，并明确约定该等损失纳入违约责任赔偿范围、明确约定损失赔偿金额的计算标准。发包人对此类损失进行主张时，一方面应当收集承包人可预见的证据，另一方面也应当就计算方式、主张费用标准的合理性进行举证。