在建工程抵押:四大法律问题全解析
  • 发表时间:2018-04-09
  • 作者:南京建筑工程法律网
  • 来源:南京建筑律师
 
  在建工程抵押是我国法律特别设定的一种特殊的抵押担保形式,主要是指建设工程的建设方将自己的国有土地使用权与投入在建工程形成的资产抵押给银行,以获取继续展开施工建设和后期开发的贷款资金的行为。由于在建工程抵押在实践中造成了诸多法律疑难问题和误区,为了更好地指导大家规避误区、维护自身权益,南京建筑工程律师特撰此文,对此一问题进行探讨。
  
  首先,在建工程抵押的范围,重点关注以下几种:1、集资房、公租房等政策性房产也可以办理,但出于防范风险考虑,可以询问抵押权人是否知晓被抵押的项目属于政策性房产项目,并要求其出具确认函。另外,对于集资建房项目,有些人认为既然职工集资,就没有必要进行抵押贷款融资,这种认识也是错误的。集资建房有可能由企业承担部分出资,同时原材料费用也可能出现变化,导致成本增加,办理在建工程抵押,既有必要,也有法律依据。不过,对于公租房办理在建抵押的,应当得到政府部门同意,并且抵押权人行使抵押权时不得改变公租房用途。
  
  2、商品房进行在建工程抵押时,未取得预售许可证也可以进行抵押,但预售的商品房已经进行了销售备案的房屋必须从工程抵押金额中扣除。
  
  3、商品房的预售价值大于工程实际投入款,或者主体工程已经完工甚至交付使用,只是没有办理竣工验收的,登记机关一般对办理在建抵押非常慎重,甚至不予办理。因此此种情况下没有贷款取得建设资金的必要,办理在建抵押不符合实际目的。
  
  4、并非只有银行能够成为在建工程抵押权人,根据最高人民法院的相关答复,相关房地产登记法规并未排除其他金融机构或者企业成为抵押权人,因为担保法并未限定在建抵押的抵押权人范围。不过,在实务中,一般都要求抵押权人具备金融资质,否则可能触犯企业之间互相借贷的法律禁止性规定。
  
  其次,需要注意在某些地区,在建工程不能设立登记,而只能办理预告登记。虽然国家住建部发布的相关办法规定可以办理设立登记,但上海等省市却规定只能办理预告登记,造成抵押权人仅凭此主张抵押权不能获得人民法院支持,这是由于预告登记本身不具备抵押登记的全能,实质上只是一种财产保全措施。此种情况下抵押权人可要求抵押人提供其他抵押或者担保,并尽快在工程完工后进行新的抵押登记。
  
  第三,在建工程抵押的产权范围。有些人主张在建工程抵押应于在相同地块上后建的独立建筑物,另一些人则主张在建工程抵押只及于在设立抵押权时在该地块上尚未建成但后续建成的建筑物。如果双方对此没有明确约定,则抵押的财产范围在法律实践中是存在争议的,人民法院的判决结果也不尽相同。不过,如果抵押权人希望将抵押权及于完工时的所有建筑,可在抵押合同中列明,双方自愿的约定是受法律承认的。
  
  第四,在建工程抵押后,又进行房屋预售、销售,买卖双方签订商品房预售合同、买卖合同的,根据最高人民法院会议纪要精神,如果买方支付了大部分购房款,人民法院对买方提出自己的权利优先于抵押权予以支持。虽然这一会议纪要并非在实践中机械使用,在实践中对于未办理预告登记的购房者权利是否适用这一规定仍有争议甚至不同做法,但抵押权人仍应注意防止抵押人在未经自己同意、未取得预售许可的情况下私自买卖房屋,从而为自己的抵押权顺利实现带来重大风险。
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